На протяжении многих лет побережье Коста-Бланка привлекает людей, ищущих квартиру для отдыха, второе жилье или недвижимость для сдачи в аренду. Это впечатление обусловлено не только количеством новых инвестиций и иностранных жителей. В 2025 году на долю неиспанских граждан приходилось 43,29% покупок квартир в провинции Аликанте – это самый высокий показатель среди испанских провинций.

Значительная доля иностранных покупателей подтверждает международный характер рынка, но это не гарантирует прибыльность каждой недвижимости. Квартира у моря может быть хорошей инвестицией, но только если ее местоположение, затраты на содержание, варианты сдачи в аренду и правовой статус соответствуют конкретным планам владельца.

Поэтому начинать инвестировать в недвижимость на побережье Коста-Бланка стоит не с просмотра фотографий, а с определения того, что именно должна представлять для нас та или иная недвижимость.

Правовой и налоговый статус статьи: июль 2026 года.

Прежде всего, определите цель покупки недвижимости

Слоган «инвестиционная недвижимость в Испании» может охватывать совершенно разные планы.

Для одних это будет квартира, используемая семьей в течение нескольких недель в году и сдаваемая в аренду в остальное время. Другие ищут недвижимость исключительно для краткосрочной или круглогодичной аренды. Третьи покупатели в первую очередь заинтересованы в сохранении капитала и последующей перепродаже.

Наиболее распространенные модели:

• собственное использование в сочетании с арендой
• туристическая и краткосрочная аренда жилья
• среднесрочная или долгосрочная аренда
• покупка недвижимости с целью увеличения её стоимости,
• ремонт и последующая продажа
• приобретение помещений в инвестиционном проекте, управляемом оператором.

Каждая из этих моделей требует разного типа недвижимости. Квартира на берегу моря может идеально подойти для отдыха, но это не всегда лучший выбор для арендатора, планирующего проживание в течение нескольких месяцев. Между тем, квартира в районе города, доступном для круглогодичного проживания, может пользоваться более стабильным спросом в межсезонье, даже если она находится не прямо на пляже.

Рентабельность зависит не только от арендной платы

Одна из самых распространенных ошибок — это расчет суммы возврата, основанный исключительно на цене покупки и ожидаемой выручке от бронирования.

Если квартира стоит 250 000 евро, а ее потенциальный годовой доход составляет 20 000 евро, это не означает автоматически прибыльность в 8%.

Из выручки необходимо вычесть следующие суммы:

• периоды без оговорок,
• комиссионные сборы платформ и посредников,
• управление арендой,
• Уборка и подготовка квартиры
• Энергия, вода и интернет, если они оплачиваются владельцем
• коммунальные платежи, т.е. comunidad,
• местный налог на имущество IBI,
• страхование,
• ремонт, обслуживание кондиционеров и замена оборудования
• налоги на доход от аренды,
• затраты на финансирование, если покупка совершается в кредит.

Только с учетом этих факторов можно говорить о чистой прибыльности.

При выборе жилья для отдыха важно помнить, что высокая заполняемость в июле и августе не обязательно означает столь же высокий спрос в остальное время года. Поэтому при анализе предложений важно использовать реалистичные цены и фактические данные по аналогичным объектам, а не полагаться исключительно на наилучший сценарий.

Местоположение должно соответствовать планам инвестора

Побережье Коста-Бланка не является единым, однородным рынком. Крупные города, такие как Аликанте и Торревьеха, функционируют по-разному, круглогодичные курорты, такие как Ориуэла-Коста, работают по-разному, а небольшие курорты — еще по-другому.

При выборе места стоит проверять не только расстояние до пляжа, но и следующее:

• работает ли данная территория круглый год?
• На каком расстоянии находятся магазины, рестораны и другие услуги?
• Возможно ли передвигаться без автомобиля?
• Какова доступность транспорта и аэропорта?
• Есть ли поблизости школы, медицинские учреждения и рабочие места?
• не возникнет ли проблем с парковкой в ​​сезон
• Какие инвестиции планируются в непосредственной близости?
• независимо от того, находится ли недвижимость на оживленной улице или в месте, работающем в ночное время.

Само здание также имеет важное значение для сдачи в аренду. Наличие лифта, расположение террасы, парковочное место, кондиционер, количество ванных комнат и удобный доступ к пляжу часто влияют на интерес больше, чем дизайнерские аксессуары, видимые на фотографиях.

Первичный или вторичный рынок?

Оба варианта могут быть выгодными с точки зрения инвестиций, но они сопряжены с различными затратами и рисками.

Недвижимость с первичного рынка

В новых квартирах часто предлагаются современные общие зоны, повышенная энергоэффективность, лифты, гаражи и другие удобства, востребованные при сдаче жилья в аренду на время отпуска.

При покупке новой квартиры у застройщика НДС обычно взимается по ставке 10%. В Валенсийском сообществе в настоящее время применяется общая ставка 1,4% к нотариальным актам, подлежащим обложению НДС, если не применяется льготная ставка.

Перед подписанием контракта следует проверить, помимо прочего, разрешение на строительство, право собственности на землю, график платежей, гарантии по внесенным средствам, объем оборудования и дату завершения инвестиций.

Недвижимость на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья предоставляет возможность осмотреть конкретную квартиру, здание и район. Зачастую проще оценить реальную стоимость жилья в данном районе, состояние мест общего пользования и потенциал сдачи в аренду.

С 1 июня 2026 года общая ставка налога на прирост капитала при покупке недвижимости в Валенсийском сообществе составляет 9%. Если стоимость недвижимости превышает один миллион евро, ставка составляет 11%, если не применяются особые правила или исключения.

Также важно проверить эталонную стоимость недвижимости, или valor de referencia. При расчете налога на недвижимость налоговой базой обычно является эталонная стоимость, за исключением случаев, когда цена покупки или заявленная стоимость выше, в этом случае налог взимается с большей суммы.

В налоги также входят индивидуально рассчитанные нотариальные сборы, регистрационные записи, юридические услуги, любые банковские оценки и расходы по кредитам. Поэтому нецелесообразно использовать единый процент дополнительных расходов для всех сделок.

Что мне следует проверить перед оплатой бронирования?

Покупка недвижимости в Испании — это безопасный и упорядоченный процесс, при условии проведения надлежащей проверки до подписания документов.

Основным документом является нота-простая из Регистра недвижимости (Registro de la Propiedad). Она содержит информацию о владельце, а также о текущих правах и обременениях на имущество, таких как ипотека, обращение взыскания и сервитуты.

Вам также следует проверить:

• соответствие площади и описания объекта недвижимости в реестре и кадастре
• любые ипотечные обременения и другие записи,
• задолженность перед товариществом собственников жилья,
• уплата налога IBI,
• законность пристроек, строительства террас или изменений внутри помещений
• документ, касающийся использования недвижимости, требуемый в данном муниципалитете
• устав и положения сообщества,
• запланированная реконструкция мест общего пользования и утвержденные субсидии,
• возможность реализации запланированного типа аренды.

Иностранному покупателю необходим номер NIE, который является индивидуальным идентификационным номером, используемым для экономических и административных формальностей в Испании.

Особое внимание следует уделить договорам бронирования и договорам о предварительном бронировании. В них должно быть четко указано, что произойдет с задатком, если юридическая проверка выявит проблему, банк откажет в финансировании или если недвижимость не может быть использована по назначению покупателя.

Проявление осторожности не означает отказ от покупки. Это просто означает предварительную проверку документов, прежде чем принимать финансовое решение.

Что следует проверить при аренде жилья для туристов на побережье Коста-Бланка?

Не каждая недвижимость на берегу моря автоматически может быть сдана в аренду туристам.

В Валенсийском сообществе помещения, используемые в качестве туристического жилья, должны соответствовать требованиям региональных и муниципальных правил, а также правилам, действующим в данном сообществе собственников.

Одним из основных документов является подтверждение соответствия планируемого использования градостроительным нормам муниципалитета. Закон Валенсийского сообщества о туризме требует наличия документа, подтверждающего соответствие градостроительным нормам, и внесения записи в региональный туристический реестр.

Если после 3 апреля 2025 года в здании, принадлежащем товариществу собственников, планируется начать туристическую деятельность, требуется предварительное явное одобрение товарищества большинством в три пятых голосов собственников и акционеров. Также необходимо проверить, запрещают ли подобные виды деятельности положения устава здания.

Кроме того, для размещения объявлений о краткосрочной аренде через онлайн-платформы необходимо использовать национальную систему Registro Único de Arrendamientos (Реестр арендного жилья). Объявление должно иметь действующий регистрационный номер, присвоенный конкретному объекту недвижимости или жилому помещению.

Муниципальные правила могут различаться в Торревьехе, Аликанте, Бенидорме, Ориуэла-Косте и небольших городах. Поэтому варианты аренды жилья для туристов по конкретному адресу следует проверять до покупки, а не после получения ключей.

Не следует предполагать, что информация о наличии лицензии на сдачу квартиры в аренду автоматически решает все вопросы. Важно проверить достоверность объявления, данные о владельце, соответствие объекта недвижимости документации, а также условия, действующие после смены собственника.

Долгосрочная аренда может быть не менее эффективной стратегией

Инвестиции в недвижимость на побережье Коста-Бланка не обязательно должны ограничиваться бронированием недельных отпусков.

Долгосрочная или сезонная аренда может заинтересовать владельцев, которые предпочитают:

• меньше смен арендаторов,
• снижение затрат на уборку и техническое обслуживание
• более предсказуемый денежный поток,
• Меньшая зависимость от туристического сезона.

В этом случае более важны круглогодичные услуги, транспорт, доступ к школам, больницам и рабочим местам. Иногда квартира, расположенная в километре от пляжа в районе города, где жизнь ведется круглый год, является лучшим выбором, чем квартира в обычно сезонном комплексе прямо у моря.

Тип договора и правила его расторжения должны соответствовать фактическому характеру пребывания арендатора. Договоры аренды жилья для туристов, сезонных и постоянных арендаторов регулируются разными правилами, поэтому название в начале документа не обязательно определяет его характер.

Как облагается налогом доход от сдачи в аренду?

Владелец недвижимости, остающийся налоговым резидентом Польши и получающий доход от недвижимости, расположенной в Испании, должен уплачивать этот доход в соответствии с испанским законодательством и с учетом правил, вытекающих из соглашения об избежании двойного налогообложения.

Для резидентов стран Европейского союза, включая Польшу, стандартная испанская ставка налога на доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 19%. Расходы, непосредственно связанные с получением дохода, могут быть вычтены при условии их надлежащего документального оформления и соответствия условиям, изложенным в законодательстве. Для большинства других нерезидентов ставка составляет 24%.

Расчеты производятся по форме Modelo 210. Начиная с 2024 года, в определенных ситуациях доход от аренды может быть сгруппирован и выплачен ежегодно, а за периоды, когда недвижимость не сдавалась в аренду, может возникнуть обязанность выплатить доход, относящийся к этой недвижимости.

Точный способ расчетов зависит от налогового резидентства владельца, доли собственности, назначения квартиры и типа понесенных расходов. Стоит обсудить это с бухгалтером или консультантом до начала сдачи в аренду, чтобы обеспечить точное получение счетов и подтверждений платежей с самого начала.

Гарантировано ли повышение стоимости недвижимости?

Нет. Стоимость недвижимости на побережье Коста-Бланка может расти, но это зависит от местоположения, состояния здания, предложения новых объектов, стоимости финансирования и экономической ситуации.

Объекты недвижимости с характеристиками, которые сложно воспроизвести, как правило, обладают большим потенциалом сохранения стоимости:

• Очень удачное местоположение
• открытый вид,
• удобный доступ к пляжу,
• большая терраса или частный солярий
• парковочное место в густонаселенном районе,
• функциональная планировка,
• низкие и предсказуемые затраты на техническое обслуживание
• регулируемый правовой статус.

Просто сказать "пять минут до моря" недостаточно. Важны также подъездные пути, рельеф местности, окрестности, варианты парковки и то, что может быть построено перед вашими окнами в будущем.

Наиболее распространенные ошибки при покупке инвестиционной недвижимости

Первая ошибка — это выбор недвижимости исключительно потому, что она нравится покупателю. Квартира, предназначенная для сдачи в аренду, должна также отвечать потребностям будущих гостей или арендаторов.

Второй способ — рассчитать рентабельность, исходя из самой высокой цены за ночь в течение сезона, без учета пустующих дат и затрат.

Третий вариант — это покупка помещений для сдачи в аренду туристам без предварительной проверки соответствия городским нормам, документа о градостроительной безопасности и позиции товарищества собственников жилья.

Четвертая проблема заключается в отсутствии базового значения при расчете налога ITP.

В-пятых, предполагается, что недвижимость, не требующая ремонта, не повлечет за собой никаких расходов. Даже хорошо содержащаяся квартира нуждается в регулярном техническом обслуживании, обновлении оборудования и резерве на ремонт.

Также стоит с осторожностью относиться к заявлениям о гарантированной доходности. Если застройщик или оператор предлагает гарантированный доход, обязательно проверьте срок действия гарантии, способ расчета суммы, объем расходов, вычитаемых из дохода, возможность собственника использовать квартиру, а также условия расторжения договора.

Как выглядит грамотный инвестиционный процесс?

Грамотно проведенная покупка может быть разделена на несколько этапов:

1. Определение цели инвестиций и планируемого использования средств.
2. Составление общего бюджета, включающего налоги и расходы.
3. Выбор местоположения и группы будущих арендаторов.
4. Анализ реальных доходов и всех расходов.
5. Проверка документов и возможностей выбранного типа аренды.
6. Подписание контракта, содержащего соответствующие гарантии.
7. Завершение сделки в нотариальной конторе и внесение записи в реестр имущества (Registro de la Propiedad).
8. Подготовка документов для сделок с недвижимостью, управление арендой и урегулирование налоговых вопросов.

Этот процесс может показаться менее привлекательным, чем спонтанное увлечение террасой во время отпуска, но он значительно увеличивает вероятность того, что покупка будет служить владельцу долгие годы.

Стоит ли инвестировать в недвижимость на побережье Коста-Бланка?

Побережье Коста-Бланка может похвастаться развитым международным рынком недвижимости, разнообразным спектром предложений и множеством мест отдыха, работающих и вне пикового сезона. Однако это не означает, что каждая квартира автоматически является выгодной инвестицией.

Наилучшие результаты достигаются при сочетании трех элементов:

Удачно выбранное местоположение, правильно рассчитанная финансовая модель и тщательный правовой контроль.

В компании Baju Baju Properties мы анализируем недвижимость не только с точки зрения покупки. Благодаря нашему опыту сдачи квартир в аренду через Vamos España, мы также знаем, чего ищут гости, какие решения наиболее эффективны на практике и какие расходы следует учитывать перед принятием решения.

Речь идёт не о поиске квартиры у моря.

Речь идёт о выборе недвижимости, которая соответствует конкретным планам владельца.

Часто задаваемые вопросы - Инвестиции в недвижимость на побережье Коста-Бланка

Какой налог мне придётся заплатить при покупке недвижимости на вторичном рынке?

С 1 июня 2026 года общая ставка налога на недвижимость в Валенсийском сообществе составляет 9%. Для объектов недвижимости стоимостью более 1 миллиона евро общая ставка составляет 11%. В качестве налоговой базы может использоваться базовая стоимость, если она выше цены покупки.

Какие налоги взимаются при покупке новой квартиры?

При покупке новой жилой недвижимости у застройщика обычно применяется НДС в размере 10% и авансовый платеж по НДС (AJD). Общая ставка авансового платежа по НДС в Валенсийском сообществе в настоящее время составляет 1,4%, за исключением случаев, когда покупатель имеет право на льготную ставку.

Можно ли сдавать в аренду любую недвижимость для туристических целей?

Нет. Необходимо проверить муниципальные правила, соответствие градостроительным нормам, право на включение в туристический реестр, устав ассоциации и требования к ее согласию. Для размещения объявлений о краткосрочной аренде на онлайн-платформах также требуется действующий регистрационный номер.

Требуется ли номер NIE для покупки недвижимости в Испании?

Да. Идентификационный номер иностранца (NIE) — это идентификатор иностранного гражданина, используемый в испанских юридических, налоговых и административных целях.

Гарантируют ли инвестиции в Коста-Бланку прибыль?

Ни один объект недвижимости не гарантирует прибыль исключительно благодаря своему местоположению на побережье Коста-Бланка. Результат зависит от цены покупки, местоположения, затрат, управления, законных вариантов сдачи в аренду и рыночных условий.