Клиенты, покупающие недвижимость в Испании, часто спрашивают меня о «состоянии застройщика». И вот первое важное различие: то, что мы в Польше ассоциируем с состоянием застройщика, в Испании часто выглядит совершенно иначе.
В Польше многие ассоциируют квартиру от застройщика с недвижимостью, которая еще не достроена. Там есть штукатурка, стяжка, сантехника, окна и входная дверь, но перед въездом обычно нужно установить полы, ванные комнаты, кухню, освещение, межкомнатные двери, встроенную мебель и все остальное. Другими словами, вы покупаете недвижимость, но до того, как будете в ней жить, еще далеко.
В Испании, особенно на первичном рынке на побережьях Коста-Бланка и Коста-Калида, новые квартиры часто сдаются в таком состоянии, которое довольно неожиданно для польских покупателей. В квартире есть отделанные полы, отделанные ванные комнаты, межкомнатные двери, деревянная отделка, часто встроенные шкафы, готовая или полностью оборудованная кухня, а во многих жилых комплексах — центральное кондиционирование, кондиционер и подогрев пола в ванных комнатах.
Вот почему клиенты иногда заходят в новую квартиру и говорят: «Вы можете здесь жить».
И очень часто это действительно возможно.
Почему эта разница так велика?
Проще говоря: в Испании качество отделки новостроек, как правило, более «утилитарное». Застройщики на побережье продают квартиры в основном покупателям, которые приобретают жилье быстро: для отдыха, длительного проживания, сдачи в аренду или в качестве второго дома. Такие клиенты не всегда живут поблизости, не знакомы с местными строительными бригадами и не хотят тратить месяцы на организацию отделочных работ и контроль каждого этапа.
Именно поэтому многие инвестиционные проекты разрабатываются таким образом, чтобы покупатель мог въехать в помещение сразу после его получения, обставить его по своему усмотрению и начать пользоваться недвижимостью гораздо быстрее, чем в классической польской модели.
Это, конечно, не означает, что вся недвижимость в Испании сдается одинаково. Единого стандарта для всех жилых комплексов не существует. Различия между застройщиками могут быть существенными. В одном комплексе кухня может быть полностью оборудована бытовой техникой, а в другом — только встроенной или готовой к установке. В одном комплексе будет установлен кондиционер, а в другом — только предварительная установка. Поэтому всегда важно ознакомиться с документацией по конкретному жилому комплексу.
И здесь появляется очень важное понятие: memoria de calidades.
Memoria de calidades, или документ, который необходимо прочитать
При покупке недвижимости на первичном рынке в Испании одним из важнейших документов является memoria de calidades (генеральный строительный договор). В этом документе описываются стандарты, материалы, инженерные системы и компоненты, которые должны быть установлены в здании и его общих зонах.
Здесь следует четко указать, что именно включено в цену. Есть ли на кухне бытовая техника. Установлен ли кондиционер или он только подготовлен. Какое напольное покрытие. Как отделаны ванные комнаты. Есть ли встроенные шкафы. Как выглядят столярные изделия, изоляция, террасы, общие зоны и инженерные коммуникации.
Поэтому вместо общего вопроса: «Это проблема, связанная с разработчиками?», лучше спросить:
Что именно включает в себя стандарт данной инвестиции?
Это гораздо более практичный и безопасный вопрос.
Что обычно входит в стоимость нового объекта недвижимости в Испании?
Во многих новых жилых комплексах на побережье Коста-Бланка и Коста-Калида клиенты могут рассчитывать на готовые полы, ванные комнаты, установленную сантехнику, межкомнатные двери, окна, часто жалюзи, встроенные шкафы, террасу и готовую кухню. В зависимости от комплекса, цена может также включать в себя центральное кондиционирование, кондиционер, подогрев пола в ванных комнатах, освещение, бытовую технику, парковочное место или кладовую.
В элитных жилых комплексах также предлагаются дополнительные удобства, такие как бассейн, сауна, тренажерный зал, коворкинг, оздоровительные зоны, сады, площадка для падел-тенниса, мини-гольф и другие общие зоны. Все это также важно, поскольку клиент приобретает не только саму квартиру, но и образ жизни всего комплекса.
В то же время, нужно быть осторожным с маркетинговыми терминами. «Готово к заселению», «Готово к сдаче в аренду», «Под ключ» или «Полностью меблировано» — это не всегда одно и то же. «Готово к сдаче в аренду» может означать, что недвижимость уже отделана и готова к заселению. «Под ключ» может означать готовую недвижимость, но не обязательно с мебелью. «Полностью меблировано» подразумевает наличие мебели, но все равно необходимо уточнить, что именно включено в стоимость.
Дьявол кроется в деталях.
А как это выглядит в Польше?
В Польше очень популярен термин «отделка, выполненная застройщиком», но на практике нет единого, жесткого определения, которое всегда точно отражало бы один и тот же объем работ. То, что застройщик называет «отделкой, выполненной застройщиком», в первую очередь определяется договором, информационным буклетом, стандартами отделки и документацией по конкретному проекту.
Однако чаще всего статус «польский застройщик» означает, что недвижимость подготовлена к дальнейшей отделке, а не готова к немедленному заселению. Покупателям необходимо учитывать стоимость отделки ванной комнаты, кухни, напольного покрытия, межкомнатных дверей, освещения, встроенной мебели, мебели и многих других деталей, что в конечном итоге может значительно увеличить общую стоимость покупки.
Именно отсюда и возникает удивление польских покупателей в Испании.
Потому что внезапно оказывается, что квартира от застройщика выглядит не как место, которое нужно доделать, а как пространство, которое можно использовать гораздо быстрее.
Означает ли это, что в Испании нет дополнительных расходов?
Нет. И это необходимо четко заявить.
Даже если квартира хорошо отделана, клиенту все равно необходимо учитывать расходы на покупку, налоги, нотариальные услуги, регистрацию, юридические услуги, любое дополнительное оборудование, отделку, мобильную мебель, текстиль, мелкую бытовую технику, интернет, а в случае сдачи в аренду — также подготовку объекта к приему гостей.
Однако на практике разница заключается в том, что в Испании мы часто не начинаем с полной перепланировки квартиры с нуля. Вместо этого мы обустраиваем и персонализируем пространство.
Это совершенно другой уровень организации, особенно для клиента, который живет в Польше и не хочет координировать работу ремонтных бригад удаленно в течение шести месяцев.
На что следует обратить внимание перед покупкой?
В первую очередь, речь идет о документации. На первичном рынке стоит внимательно проверить договор купли-продажи, график платежей, разрешения, дату передачи объекта, обеспечение платежей, гарантии застройщика, а также наличие документов, позволяющих законно использовать недвижимость после завершения строительства.
В Испании важным элементом для новостроек также является документ, подтверждающий право пользования недвижимостью после завершения строительства. Этот документ чаще всего называется licencia de primera occupación (лицензия на первое пользование) или соответствующим заявлением о первом пользовании, в зависимости от региона и процедуры. Это крайне важно, поскольку без надлежащим образом оформленного административного процесса могут возникнуть проблемы с коммунальными услугами, использованием или последующей продажей.
Также стоит помнить о гарантиях на новостройки. Испанское законодательство предусматривает ответственность за различные виды строительных дефектов, включая более короткие сроки для отделочных работ и более длительные сроки для проблем, влияющих на пригодность жилья и структурную безопасность. Это еще одна причина, почему важно получить юридическую консультацию при покупке недвижимости и не полагаться исключительно на рекламные материалы.
Самый важный вывод
Положение застройщика в Испании и положение застройщика в Польше — это понятия, которые нельзя сравнивать напрямую.
В Испании новые объекты недвижимости часто сдаются в состоянии, гораздо более приближенном к повседневному использованию. Это не всегда означает полную меблировку, но часто включает в себя отделанные полы, ванные комнаты, кухни, шкафы, подсобные помещения и общие зоны, готовые к немедленному использованию сразу после сдачи.
Поэтому при покупке недвижимости в Испании самый важный вопрос не в том, "отделана ли она застройщиком?", а в следующем:
Что именно входит в цену этого объекта недвижимости?
И вот на какой вопрос вам нужно знать ответ, прежде чем подписывать документы.
