При покупке недвижимости в Испании легко сосредоточиться на том, что сразу бросается в глаза: местоположение, вид, терраса, бассейн, площадь и цена.

Но при покупке, особенно на первичном рынке, документы имеют не меньшее значение.

Одним из таких документов является разрешение на первоначальное заселение, часто сокращаемое как LPO. Этот документ связан с первоначальным заселением объекта недвижимости. Проще говоря, он подтверждает, что здание построено в соответствии с проектом, разрешением и техническими требованиями, и что объект недвижимости может использоваться по своему прямому назначению.

На побережье Коста-Бланка или в Валенсийском сообществе вы также можете встретить термин «declaración responsable de primera occupación» (декларация об ответственности за использование недвижимости). В официальной процедуре города Валенсии это описывается как декларация, подтверждающая, что работы были выполнены в соответствии с проектом и надлежащим юридическим правом собственности, а также что недвижимость соответствует условиям использования и проживания.

Звучит формально? Поэтому вам не нужно анализировать это самостоятельно. При покупке недвижимости у Baju Baju Properties документы проверяются юристом, работающим с нами, поэтому клиент знает, что подписывает и на каком юридическом этапе находится сделка с недвижимостью.

Что вы найдете в этой статье?

Что такое лицензия на первое занятие?

Почему на Коста Бланке его еще называют декларационной ответственностью?

Для чего нужен этот документ?

LPO для проживания

Когда требуется этот документ?

Кто проверяет заказ на поставку при покупке?

На что следует обратить внимание на первичном рынке?

На что следует обратить внимание на вторичном рынке?

Часто задаваемые вопросы

Что такое лицензия на первое занятие?

Licencia de primera occupación — это документ, подтверждающий право пользования недвижимостью после завершения строительства.

Речь идёт не просто о том, что здание физически стоит. Важно подтвердить, что инвестиции были осуществлены в соответствии с проектом, разрешением и техническими требованиями, и что помещения могут быть законно использованы.

Это важное различие.

В разрешении на строительство указано, что строительство разрешено.

В документе о первом использовании указано, что после завершения строительства объект недвижимости может использоваться по своему прямому назначению.

Почему декларация ответственного появляется на Коста Бланке?

В Валенсийском сообществе процедуры, связанные с первым использованием недвижимости, в настоящее время часто осуществляются посредством заявления об ответственности (declaración responsable).

На практике это означает, что застройщик или соответствующая организация предоставляет документацию и заявляет, что объект недвижимости соответствует требованиям для использования. Затем ведомство может проверить документы и факты.

Это важно, потому что клиент может спросить: «Это LPO?» и увидеть в документах другое название. Это не обязательно означает проблему. На побережье Коста-Бланка важен не сам разговорный термин, а наличие у объекта недвижимости надлежащей документации или права собственности, позволяющего его законное использование.

Зачем вам нужен LPO или declaración responsable?

Документ, подтверждающий первое использование, может иметь важное значение в ряде весьма практических ситуаций.

СМИ

Для новых объектов недвижимости важно перейти от строительных или временных коммунальных услуг к заключению окончательных договоров на электроснабжение, водоснабжение и другие услуги.

Администрация города Валенсия указывает, что процедуры первого или последующего заселения связаны, помимо прочего, с документами, подтверждающими возможность использования недвижимости, и с услугами, предоставляемыми в квартирах.

Заем

Если покупка осуществляется в кредит, банк может потребовать документы, подтверждающие законность, завершение строительства и готовность объекта к использованию.

Банк оценивает не только цену и кредитоспособность. Он также анализирует документацию, касающуюся самой недвижимости.

Безопасность транзакций

LPO, или соответствующая декларация ответственного лица, является одним из документов, подтверждающих, что недвижимость не только привлекательна на фотографиях, но и представляет собой безопасную покупку с формальной точки зрения.

Туристический прокат

Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду туристам, то важен и ее профессиональный статус. Процедура регистрации объектов недвижимости для сдачи в аренду туристам в Валенсийском сообществе требует заявления о наличии у объекта основной или дополнительной лицензии на осуществление деятельности, или эквивалентного документа, как это предусмотрено в Декрете 12/2021.

LPO в режиме проживания. Это то же самое?

В Испании вы можете столкнуться с понятием cédula de habitabilidad, которое представляет собой документ, подтверждающий, что недвижимость соответствует условиям для проживания.

Проблема в том, что названия и процедуры различаются от региона к региону.

На побережье Коста-Бланка, то есть в Валенсийском сообществе, крайне важно проверять документы, относящиеся к первому или последующему месту жительства, и не следует насильно искать документ с названием, известным из другого региона.

На практике клиенту следует спрашивать не только: «Есть ли удостоверение личности (cédula)?», а скорее:

Имеет ли объект недвижимости лицензию на основное проживание, декларацию об ответственности за основное проживание, разрешение на второе проживание или другой документ, требуемый для данного типа недвижимости в данном муниципалитете?

Именно это и должен проверить юрист.

Когда требуется этот документ?

Эта тема чаще всего поднимается на первичном рынке, то есть в контексте новых инвестиций.

После завершения строительства застройщик должен инициировать первую процедуру заселения. В зависимости от муниципалитета и типа застройки это может быть традиционное разрешение или декларация об ответственности.

Данный документ также может быть важен для:

масштабная реконструкция,

реконструкция зданий,

изменение назначения,

помещение, которое ранее не было квартирой

еще одна профессия на вторичном рынке,

запланированный туристический прокат.

Единого ответа для всего побережья Коста-Бланка нет, поскольку детали различаются в зависимости от муниципалитета. Процедура может отличаться в Аликанте, Торревьехе, Ориуэла-Коста, Гуардамаре, Кальпе или Хавеа.

Кто проверяет договор купли-продажи недвижимости при ее приобретении?

Это очень важно: клиента нельзя оставлять наедине с этим вопросом.

При покупке недвижимости в Испании юрист должен проверить документы. Он должен убедиться, что документация на недвижимость является полной, соответствует предложению и что на любом этапе сделки отсутствуют существенные риски.

В компании Baju Baju Properties клиенты получают поддержку на протяжении всего процесса. Наши юристы помогают с проверкой документов и оформлением формальностей, гарантируя, что решения о покупке принимаются осознанно, а не спонтанно.

Клиенту не обязательно быть знакомым с испанским строительным законодательством. Но рядом с ним должны быть люди, которые знают, что нужно проверить.

Кто занимается оформлением заказа на поставку при покупке у застройщика?

На первичном рынке процедура первоначального использования обычно осуществляется застройщиком или инициатором инвестиций.

Однако покупатель должен знать, на каком этапе находится оформление документов.

Стоит это установить:

завершена ли уже первая процедура ввода объекта в эксплуатацию?

была ли представлена ​​декларация об ответственности,

имеется ли документация для проверки?

Возможно ли заключить целевые медиа-контракты?

примет ли банк документы по кредиту?

можно ли законно использовать данное имущество после его получения.

Это не те вопросы, которые клиент должен задавать себе в офисе. Однако эти моменты следует проверить, прежде чем завершить покупку.

Какие документы могут потребоваться?

Объем необходимой документации зависит от муниципалитета и конкретных инвестиций. Первоначальные процедуры заселения могут включать в себя:

форма заявления ответственного лица или соответствующее заявление,

техническая документация,

свидетельство о завершении работ,

монтажная документация,

сертификат энергоэффективности,

подтверждения СМИ,

документы, подтверждающие соответствие исполнения проекту.

Однако для покупателя важнее не заполнять документы самостоятельно, а обратиться к юристу, чтобы тот проверил правильность всех данных.

На что следует обратить внимание при покупке недвижимости у застройщика?

Самая большая ошибка — это полагать, что если здание выглядит готовым, то всё официально завершено.

На первичном рынке стоит это проверить:

есть ли у застройщика разрешение на строительство,

было ли строительство выполнено в соответствии с проектом,

предоставлена ​​или получена документация о первом использовании

доступны ли целевые медиаресурсы,

соответствует ли описание объекта недвижимости документации

должным образом крыты террасы, сады, солярии, парковки и складские помещения

достаточно ли предоставленной документации для банка, если покупка финансируется за счет кредита.

Вот вопросы, которые юрист должен проверить, прежде чем подписывать самые важные документы.

На что следует обратить внимание на вторичном рынке?

На вторичном рынке недостаточно просто посмотреть на правоустанавливающие документы и фотографии.

Стоит проверить, имеется ли у объекта недвижимости надлежащий документ, подтверждающий право пользования, и соответствует ли его текущее состояние документации.

Это особенно важно, если:

Терраса была построена

Была пристроена комната

Планировка квартиры была изменена

Коммерческие помещения были переоборудованы в квартиру

Были проведены масштабные ремонтные работы

Данный объект недвижимости предназначен для сдачи в аренду туристам.

На вторичном рынке некоторые формальные проблемы возникают только тогда, когда владелец хочет продать недвижимость, сдать ее в аренду для туристических целей, переоформить коммунальные услуги или получить финансирование.

Именно поэтому так важно проверять документы перед покупкой.

Означает ли заявление о привлечении ответственных лиц, что ведомство больше ничего не проверяет?

НЕТ.

Заявление об ответственности не означает, что ведомство «отказывается» от проведения проверки.

Данное заявление подается ответственным органом, однако администрация может впоследствии проверить документы и оспорить процедуру, если обнаружит какие-либо нарушения. В соответствии с процедурой города Валенсия, отсутствие или неточность требуемых данных или документов может привести к невозможности осуществления права, вытекающего из данного заявления.

Поэтому при совершении покупки недостаточно услышать: «есть декларация».

Необходимо проверить, что именно было предоставлено, когда и является ли документация полной.

Часто задаваемые вопросы

Что такое лицензия на первое занятие?

Это документ или процедура, подтверждающая, что построенное здание может использоваться по назначению. На побережье Коста-Бланка вы также часто будете сталкиваться с declaración responsable de primera occupación (декларацией о первоначальном занятии).

Проверяет ли покупатель наличие заказа на поставку (LPO)?

Покупатели не могут сделать это самостоятельно. Им следует знать, что такой документ действителен, но его проверку должен проводить юрист. В компании Baju Baju Properties клиенты получают юридическую поддержку на протяжении всего процесса покупки.

Можно ли подписать договор без ордера на передачу права собственности?

Это зависит от конкретной ситуации, типа недвижимости и этапа инвестирования. Однако отсутствие надлежащей документации, подтверждающей право пользования, может создавать риски, связанные с коммунальными услугами, ипотекой, заполняемостью, арендой или будущими продажами. Поэтому важно проверить это, прежде чем принимать решение.

Является ли LPO тем же самым, что и cédula de Housingabilidad?

Не всегда. Названия и процедуры различаются в зависимости от региона Испании. На побережье Коста-Бланка самое важное — проверить правильность документа, подтверждающего право на занятие должности, или декларации об ответственности.

Требуется ли лицензия на осуществление туристической деятельности (LPO)?

При регистрации в качестве туроператора в Валенсийском сообществе требуется декларация о наличии основной или дополнительной лицензии на осуществление туристической деятельности или эквивалентного документа, предусмотренного Декретом 12/2021.

Кто занимается оформлением документов при покупке недвижимости у застройщика?

Как правило, это застройщик или инициатор проекта. Однако покупатель должен получить подтверждение того, что документация была должным образом подготовлена, представлена ​​или получена. Этот раздел должен быть проверен юристом.

Обеспечивает ли ответственное объявление полную безопасность?

Это создает основу для конкретных действий, но не означает отсутствия контроля. Впоследствии ведомство может пересмотреть документацию. Поэтому важно, чтобы документы были полными и содержали достоверную информацию.

Краткое содержание

При покупке недвижимости на побережье Коста-Бланка, особенно на первичном рынке, недостаточно спрашивать только о цене, виде из окна и сроке сдачи.

Также следует проверить документы, касающиеся возможности законного использования недвижимости: licencia de primera occupación, declaración responsable de primera occupación или другой соответствующий документ, требуемый данным муниципалитетом.

Хорошая новость в том, что клиенту не нужно делать это в одиночку.

В компании Baju Baju Properties мы помогаем клиентам в процессе покупки недвижимости в Испании с помощью юриста, который проверяет документы и оказывает пошаговую помощь в оформлении всех формальностей.

Потому что хорошая недвижимость — это не только красивые фотографии, терраса и местоположение.

Эти документы также обеспечивают душевное спокойствие при покупке, использовании, аренде и продаже в будущем.