Покупка недвижимости в Испании начинается не с нотариального заверения.
Прежде чем покупатель и продавец встретятся для подписания публичного акта, нотариального акта о передаче права собственности, они, как правило, согласовывают цену, дату закрытия сделки и другие условия транзакции. На этом этапе часто заключается договор купли-продажи.
Для польского покупателя это название может показаться довольно безобидным. Его часто переводят просто как «договор о внесении задатка». И здесь стоит немного остановиться.
Испанские гобелены не являются единым, конкретным эквивалентом польских депозитов. В зависимости от содержания документа, они могут служить различным целям и приводить к совершенно разным последствиям, если одна из сторон не желает или не может завершить покупку.
Поэтому перед внесением денег самый важный вопрос не в том, чтобы:
«Сколько стоит гобелен?»
Только:
«Что за гобелен я подписываю и что именно подразумевает этот контракт?»
Обязателен ли contrato de arras?
НЕТ.
Испанское законодательство не требует, чтобы каждой сделке купли-продажи недвижимости предшествовало соглашение о предварительной оценке стоимости. Однако на практике это решение используется очень часто.
Гобелен позволяет систематизировать период между принятием решения о покупке и подписанием нотариального акта.
В документе могут быть указаны, помимо прочего:
✓ Точная цена недвижимости
✓ сумма платежа
✓ дата подписания нотариального акта
✓ Способ и график оплаты
✓ оборудование, оставшееся в помещении
✓ условия финансирования
✓ последствия неисполнения договора
✓ другие договоренности, важные для конкретной сделки
Поэтому нецелесообразно рассматривать гобелен как простую форму бронирования. Подписание такого документа может иметь значительные финансовые последствия.
Аррас не всегда имеет право на отказ от участия
Это одна из самых важных вещей, которые нужно знать.
Иногда покупатель слышит:
«Вы вносите задаток. Если вы отказываетесь от сделки, вы теряете деньги, а если продавец отказывается от сделки, он возвращает вам сумму, вдвое превышающую эту»
Подобный механизм действительно существует в Испании, но он касается конкретного типа гобеленов.
Не каждый договор, называемый contrato de arras, автоматически работает таким образом.
На практике существует три основных типа:
- Аррас пенитенциалес
- Arras confirmatorias
- Аррас пенилес
И различия между ними действительно важны.
Аррас пенитенциалес
Можно сдаться, но это дорого обойдется
Именно этот вариант соответствует механизму, который мы чаще всего ассоциируем с испанскими гобеленами.
Если стороны договорились о расторжении договора в качестве наказания, покупатель может отказаться от сделки, потеряв переведенную сумму.
Однако, если продавец отказывается от покупки, он, как правило, должен вернуть полученный гобелен в двойном размере.
Пример:
Покупатель вносит 20 000 евро в качестве залога.
Если он уйдет в отставку в соответствии с условиями этого соглашения, он может потерять 20 000 евро.
Если продавец откажется от сделки на тех же условиях, он может быть обязан вернуть 40 000 евро.
Однако крайне важно, чтобы содержание документа ясно указывало на то, что на страницах действительно находятся гобелены покаяния.
Одного слова «гобелен» недостаточно.
Arras confirmatorias
Здесь недостаточно просто сказать: «Я ухожу в отставку»
Подтверждающие расписки работают по-другому.
Переведённая сумма является, прежде всего, подтверждением заключения договора и частью согласованной цены.
Это не означает автоматически, что покупатель может просто сдаться, оставить деньги уплаченными и закрыть дело.
Если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая сторона может иметь право потребовать исполнения договора или его расторжения, а в определенных ситуациях также и возмещения убытков.
Следовательно, последствия могут быть гораздо серьезнее, чем просто:
«Я теряю свой залог и увольняюсь».
Аррас пенилес
Когда депозит также служит обеспечением
Уголовные наказания по системе Арраса носят преимущественно защитный характер.
Стороны могут заранее определить финансовые последствия ситуации, в которой одна из них не выполнит согласованные обязательства.
Однако их не следует отождествлять с пенитенциарными ругательствами.
Само по себе введение финансовых санкций не означает автоматически, что стороны имеют право расторгнуть договор.
В данном случае точная формулировка документа имеет особое значение.
Что произойдет, если покупатель передумает?
Единого ответа нет.
Именно поэтому предложение:
«Я заплатила за гобелен, так что просто потеряю залог»
Это может быть очень рискованным предположением.
В случае совершения преступления с применением насилия покупатель может воспользоваться предусмотренным механизмом возврата средств и потерять уплаченную сумму.
В случае с подтверждением покупки (arras confirmatorias) простое оставление денег продавцу не обязательно решает вопрос.
В случае применения принципа «штрафных санкций» последствия будут зависеть прежде всего от положений договора.
Поэтому всегда важно не только название документа, но прежде всего его содержание.
Что, если продавец откажется от сделки?
Здесь тоже все зависит от типа гобелена.
В случае с пенитенциальными расплатами характерной особенностью является механизм возврата покупателю суммы, вдвое превышающей полученную.
В случае других типов контрактов последствия могут быть иными.
Претензии могут быть предъявлены в отношении исполнения договора, его расторжения или исполнения конкретных денежных обязательств.
Следовательно, утверждение следующее:
«Продавец всегда вносит двойной задаток»
Это просто слишком большое упрощение.
А как насчет ипотеки?
Это особенно важно для тех, кто не финансирует покупку исключительно за счет собственных средств.
Давайте представим ситуацию:
Покупатель подписывает гобелен, передает значительную сумму денег, а через несколько недель банк отказывается предоставлять кредит.
Деньги возвращаются автоматически?
Не следует принимать это как данность.
Если получение кредита является необходимым условием для осуществления сделки, это должно быть надлежащим образом указано в договоре.
Вы можете указать условия получения финансирования, сроки его исполнения и последствия отказа банка.
Без соответствующих положений простой отказ в предоставлении кредита не обязательно означает автоматический возврат средств.
Какова стоимость аренды при покупке недвижимости в Испании?
Не существует единой установленной законом суммы, которая применялась бы ко всем сделкам.
На практике часто встречаются платежи, эквивалентные примерно 10 процентам от стоимости недвижимости, но это не является строгим правилом.
Размер арендной платы может зависеть от стоимости недвижимости, предварительного бронирования, договоренностей между сторонами, стадии сделки или графика последующих платежей.
Таким образом, для одного объекта недвижимости этот показатель составит 10 процентов, в то время как для другого условия могут быть совершенно иными.
Что должен включать в себя хорошо составленный договор аренды помещения (аррас)?
Суть не в том, чтобы документ содержал как можно больше страниц.
Самое главное — быть точным.
Должно быть ясно:
✓ Кто продает недвижимость и кто ее покупает
✓ К какому конкретному объекту относится данный договор?
✓ Какова общая цена?
✓ Какая сумма оплачивается при подписании договора?
✓ Каков характер этого платежа?
✓ Когда будет подписан нотариальный акт
✓ как будет оплачена оставшаяся сумма
✓ Каковы последствия несоблюдения договоренностей?
✓ Зависит ли покупка от получения кредита
✓ Какое оборудование осталось на территории объекта
✓ Какие дополнительные договоренности были достигнуты сторонами
Не менее важна предварительная проверка самого объекта недвижимости, его владельца, правового статуса и любых обременений.
Бронирование недвижимости в Аррасе и обычное бронирование объектов
Это тоже стоит отметить.
Перед подписанием договора аренды вы можете получить документ о бронировании и информацию о залоге.
Однако это не означает, что каждая бронь и каждый гобелен дают одинаковый результат.
Название документа менее важно, чем его содержание.
Поэтому перед совершением перевода стоит знать следующее:
✓ Что именно мы подписываем?
✓ на чей счет поступают деньги
✓ Будет ли эта сумма включена в цену
✓ В каких ситуациях его можно вернуть?
✓ Что произойдет, если транзакция не будет завершена?
Одна карта может иметь совершенно конкретные последствия
Договор аренды не обязательно должен быть документом на несколько десятков страниц.
Но важность этого произведения определяется не количеством страниц.
На момент подписания договора наиболее важные элементы будущей покупки зачастую уже согласованы, и покупатель передает фактические деньги.
Поэтому к приобретению гобелена следует относиться как к одному из важнейших моментов всей сделки, а не как к формальности между поиском недвижимости и посещением нотариуса.
Таким образом, самый важный вопрос не в следующем:
«Мне подписать гобелен?»
Только:
«Что именно я подписываю и каковы будут последствия?»
Часто задаваемые вопросы о гобелене
Является ли договор аренды (contrato de arras) обязательным в Испании?
Нет. Сделку можно завершить и без предварительного подписания гобелена, хотя это очень распространенное решение.
Является ли «аррас» испанским аналогом польского месторождения?
Не напрямую. Договор Арраса может служить различным целям, поэтому его последствия зависят от типа договора и его конкретных положений.
Всегда ли покупатель теряет гобелен, если отказывается от сделки?
Нет. Этот механизм характерен прежде всего для тюремных заключений. Для других типов последствий он может быть иным.
Всегда ли продавец возвращает двойную сумму?
Нет. Механизм двойного возврата применяется в основном к тюремным гобеленам.
Всегда ли доля гобелена составляет 10 процентов?
Нет. Это общепринятое значение, но единой обязательной законодательно установленной ставки не существует.
Означает ли отказ в выдаче кредита автоматический возврат средств?
Не всегда. Если покупка зависит от банковского кредита, это должно быть четко указано в договоре.
Передаёт ли гобелен право собственности на него?
Нет. Формальная передача права собственности происходит позже, когда escritura pública подписывается у нотариуса.
Краткое содержание
Договор купли-продажи недвижимости (Contrato de arras) может выглядеть как один из многих документов, подписываемых на пути к покупке недвижимости в Испании, но его значение гораздо шире.
Именно на этом этапе стороны часто согласовывают наиболее важные условия сделки, и происходит перевод значительной части денежных средств.
Поэтому при выборе гобелена не стоит сосредотачиваться только на том, сколько за него нужно заплатить.
Гораздо важнее следующее:
В чём заключается характер этого платежа, какие права он предоставляет обеим сторонам и что именно произойдёт, если сделка пойдёт не по плану?.
При покупке недвижимости в другой стране понимание того, что вы подписываете, является одним из важнейших элементов безопасной сделки.
